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关于“xinigoufang” 共 24 个相关问题
在悉尼主要有三个大学区域受到最多投资者的关注。
第一是悉尼大学和悉尼科技大学，主要的投资区域在悉尼市中心附近，zetland，rosebery等区域。可是值得注意的是这些区域的房子价位高，发展较为成熟，新房不太多，作为海外投资者是不能购买二手房的。
第二是麦考瑞大学，主要的投资区域在大学所在的macquarie park，epping，eastwood，rhodes等地区。这些区域对比市中心附近的房子较为便宜，且区域发展还可以更进一步，所以站在投资分租出去的投资潜力比市中心要大一点，具体还是看哪一个区域哪一个房子。对比市中心附近区域来说，这个区域更多新房，可选择性也会相对较多。
第三是新南威尔士大学，主要的投资区域也是大学所在的kingsford等区域。由于新南威尔士大学在悉尼市中心附近，所以和悉尼大学所在的区域的投资方向较为相同。区域发展较为成熟，入手位较高。虽然悉尼市中心的投资分租的收入可观性更高，回报有可能更高，但从海外投资的贷款，房价来说，麦考瑞大学所在的区域更多选择性和更为划算，更具性价比。
而我手头上正好有一个楼盘，位于正准备快速发展，由全澳第一开发商meriton大力开发的优质区域pagewood。这个区域在新南威尔士大学的附近，前身是一个以独立别墅为主的纯住宅区，密度低，人群收入高，空置率低。meriton作为唯一在此区域开发公寓的开发商，具有无可比拟的价格和前景优势。并且，作为海外买家可以购买的新房来说，现在购买的价格比市中心附近更低，租金收入稳定，可投资性更高。
银行批准一个贷款，要做到两方面的审核：
（servicing）+（security）= formal approval
如果您点击分别对应的链接，也就是「my home loan 我们的服务」中涉及的两个部分，即：
对借贷能力的审核，也就是借款人收入的接受程度（包括工作收入、生意收入、或是投资房租金收入、或是分红等等）
抵押物的审核，银行通过房产价值的评估，从而判断抵押物借贷的风险，有些物业可以借贷 90%，正常借贷 80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低，甚至不接受该物业作为抵押物。
这两方面都是相辅相成，如果您的收入很好即便获得贷款预批，但因为抵押物出现问题（估价低估，资金 funds to plete 不够，或抵押物 unacceptable）都将无法获得贷款最终的批准；或是资产资金充裕，房子银行接受，但因为借款能力，只能获得低于预期的贷款比例也无法顺利 settle。 因此我们建议在寻找房子时与我们的贷款经理做一些简单的沟通，一了解自己的贷款能力，二确保房产是对应银行可接受的抵押物，再继续签订合同交付定金，保证自己的利益，顺利 settle。
那是不是，确保以上两点后贷款就一定会获得批准呢？ 答案并不一定，另外一个格外重要，但又很容易被大家忽略的就是自己的「信用报告（credit report）」。 房贷虽是有抵押的借贷，也是基于信用的借贷。因此银行或机构做贷款申请审批时第一个步骤就是要确认申请人是否有健康的信用历史。详细信息就请点击阅读了解自己在澳洲的信用记录吧。 贷款申请是一个复杂的信用审批，有许多方面都要从细节把关。我们的工作就是作为您的专业顾问，从您的实际情况出发，通过了解您的信息和材料，结合对每个银行 credit policy 的解读，用合理的 structure 帮助您获取贷款的批准。或许您认为借款能力不够，但我们的贷款经理通过重新调整借款方案和银行选择，或许会帮助您实现购房的梦想。
首先如果是作为海外人士在澳洲只能购买生地，也就是没有被分割或注册过的土地。这种地块现在在悉尼只有在距离市中心40到50公里以外的地方才可能有了。价格目前350平米在50万澳元左右。而且这些土地买入之后不能一直囤着，必须在规定时间内把房子造起来，因为土地资源越来越有限，所以要求也越来越严格。再者海外人士在悉尼拥有土地每年是会有一笔不小的土地税要交的，具体金额要看每年土地的估价而定了，比如价值50万的土地，每年海外人士要交的土地税是1万澳元。其实现在的悉尼买地、持有house的时代已经改变了，别墅的持久成本越来越高，但是增长不一定高于公寓。原因是人口越来越多，远的house毕竟不方便，而且house的维护和持有成本是越来越高了，特别是一些二手的别墅。希望万我的回答对您有启发。
一方面，投资者倾向于靠近城区，是因为城区拥有完善的各项生活设施、便利的购物环境和便利的交通，还有相对较多的就业机会和房屋租赁需求。
然而另一方面，投资者又担心城区的住房密度过大导致影响到房产的升值。
但事实上，却是迅猛的人口增长速度催生了政府批建项目的数量。而就未来悉尼、墨尔本等州府城市的人口增长速度来说，目前住房的数量还是远远不够的。
在悉尼购房投资，投资者需要明确地知道自己想要的究竟是什么。莱福为大家总结了在购买澳洲的公寓时，需要注意哪些要素。
黄金法则之地段地段地段
尽量选择靠近大学的位置，极易出租。近年来澳洲优质的教育资源吸引了大量海外留学生前来求学。
而澳洲的大学一般不提供学生宿舍，即使有校内宿舍，但是数量很少且贵。所以大部分留学生选择在学校周边租房，导致大学周边一房难求。
尽量选择靠近各类设施的地段，例如公共交通枢纽、火车站（等同国内的地铁）、电车站、巴士站、学校、购物中心、体育健身中心等场所。
户型选择
在挑选户型时，应该尽量选取设计有特色，但是布局合理并且拥有足够居住面积的房产。
有些房产户型面积大，但是实际可利用面积非常小，这种房型则并不可取。
如果投资者选择的是靠近城区的公寓，并且目的是在未来通过出售房产获得增值，那么推荐购买带有车位的房产。
景色有助于房产升值
购置房产时，景色也是十分重要的。
一处房产在市场上是否能够拥有高于平均水平的价值，景色也是一个很关键的因素。而独特的景致也会使得房产有较大的增值。
选择面积大小合适的房产
很多人在投资房产时并不太在意房产的面积大小，但在靠近城区购置公寓还是选择稍微大一点的比较好。
如果是一房，则选择总面积50平米以上。两房公寓的话，那么总面积60平米以上的为首选。
注：总面积包括阳台面积。
保证一定的持有时间
投资悉尼公寓非常重要的一点就是保证一定的持有时间，因为一般在竣工后3~4年会看到有收益，之后可能还会升值。而近几年悉尼房产市场比较火爆，一般房产持有7~8年就会翻番。
因此，建议购买靠近城区的公寓的投资者等待5年或以上，最好长时间持有房产。
如果长时间的持有房产，并处于空置状态，那么可以将公寓出租给有需要的房客，在保证房产升值的同时，还可从中赚取一定的出租资金。
首先，是的，悉尼二手房交易量很大，同时，新房交易量也很大，其中的因素有包括政策推动以及开发商优惠等等。
其次，无论是中国买家还是其他国家的买家，只要是海外身份的，没有拥有超过一年以上澳大利亚签证的，都不允许购买二手房的。换而言之，作为纯海外买家，没有拥有一年以上的签证，只能购买楼花或者新房的。并且，从投资角度来说，购买楼花或者新房的贷款杠杆作用会更大，价值会更高，亦更容易向外出租。
从另一个角度来说，现在比较流行的是“购房养学”一说，孩子过来悉尼读书，除了学习体验生活之外，亦可在他们的名下购买一个房子，除了省下租金之外，等房价升上去卖了之后会比租房子更划算。虽说需要供房子，但前期采用仅供利息的方法，等留完学出售这个房子之后，所获得的差价有可能会和租房子的费用加学费相持平，变成“零成本留学“，孩子也住得更舒服。
首先海外人士如果没有连续逗留12个月以上的签证人士，在澳洲购买房产只能是新房、期房。悉尼所在州政府是新州，新州规定的海外人士购买的一次性印花税是12%，除此之外还要像政府递交海外购买者申请（firb），这个费用是根据购买的房产而定的，低于一百万的物业是$5600澳元，100-200之间是$11300澳元，200万-300万是$22700等等以此类推。这是一次性的费用。交房之后每年会有土地税的附加税在2%，举个例子一套70万澳元的公寓，每年的土地税在1000-1500澳元左右。房子如果出租，租金的净收入也是需要纳税的，这一点不仅仅针对海外人士去，本国人也是一样，但是还贷和用于房屋上的所有开支都是可以用来抵税的。比如租金收入$3000/月，但是还贷和其它支出每月是$2500/月，那么净收入$500才需要交税，海外人士的税率是325%。虽然澳洲税率高，但是市场增长稳定、租金回报高，法制健全，而且气候和空气宜人，所以能成为全球高净值人士的首选之地不是没有道理的。
一个区域的治安好与坏在网上会有政府的报告，网站的报告以及网友的评论等，十分清晰。
那么其次呢，区分一个区域好与坏，大致上是看这个区域的人口构成，密度，收入以及区域的发展程度的。并没有一个具体的区分标准。但是网上会有关于这个区域的犯罪率以及治安程度的分析，十分容易获得的噢。
签订房地产购买合同时（contract for sale）应注意的一些法律事项：
1）如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（joint tenant）呢？还是各自按股份拥有（tenant in mon）？ 如果房地产是共同拥有（joint tenant），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有（tenant in mon），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
2）在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。 为了保证只交一次房产印花税（stamp duty），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
3）房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
4）白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现，卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。 买主还可以加上如有白蚁发现，买主有权终止合同。作为卖主，为了保护自己的利益，可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用，或加上卖主也有权终止合同的规定。
5）其它附加条款 购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款，法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意，合同生效后双方就受法律的制约了。
6）房地产购买合同生效期 房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因 为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。
7）过户日期 在签订房产购买合同时，选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话，在选择过户日期时 请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下，提议最少3周（21天）时间，最好4周，即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分，许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理，这期间最少需2周到3周的时间。 如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参加过户，按法律规定如果从定好的过户之日起，没准备好过户一方在3日还不能过户，就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕，银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话，就不用担心交罚金了。
卖主如果卖房时还欠银行的钱，也应在过户日期上选择充裕些的时间，给自己欠款银行一定的时间去办 理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理，因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部，常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话，也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话，一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。 如果房产购买合同是现金购买，只需买主的资金在短时间内可到位，按时支付合同金额，买主可以要求 将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也一样可要求尽快过户，因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期，从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。
您好，纯海外身份也可以买澳洲房子。印花税会比本地买家多8%，只能购买全新的房子，公寓或别墅都可以，新房现房或楼花都可以。
海外购房交房后可以讬给我们公司管理出租，纯海外身份在澳洲没有税号则不必缴所得税，这是澳洲政府的一个灰色地带。
「一铺遮荫三代人」很充分的表明了商铺的投资性。目前在澳洲，商用地产的投资主要有以下几种形式：办公室，零售商铺，工业楼房，仓库，诊所，幼儿园等。相比之下，办公室和零售商铺的投资者较多，可选择性也较大，相对购买成本较低。一般而言在澳洲，商铺具有以下优点：
1 回报率高
根据corelogic rp data显示，澳大利亚的一些主要城市的住宅物业平均租金回报率为36％。相比之下，商业物业的总租金收益率在4％到8％之前，就租金回报率而言，投资商铺的的租金回报率是更可观的。
2 租赁期长，租金回报高
一般住宅的租约是在6个月或一年一签，而且租金的涨幅也是随行就市，比较缓慢。但是商铺的租约一般较长，租约一般是5年，而且可以再有5年的续约权。有的商业物业租约可以长达20年，甚至30年。
通常来说，商铺每年的租金是根据澳洲统计局公布的cpi(通货膨胀率)作为基数而逐年增加的。商业物业的年租金增长会在签订租赁合同时达成协议，年增长通常在3%-45%之间。有时，业主还有权根据合同条款重新按照市场价格评估租金。
3 投资者税务结构健康
通过购买并持有商业物业，可以优化您的税务结构。您可以通过多种方式自由合理的分配您的资产和负债。无论您是自己经营生意或者是作为投资持有商用物业，它都能为您带来税务上的多重更优选择。
5 对海外人士开放并友好
在澳洲，购置商铺不像购置住宅一样，住宅需要被firb（foreign investment review board）即澳大利亚海外投资审查委员会批准。而商铺则不需要。并且海外买家可以购买全新或者是正在运营的商业物业都可。
另外，海外人士在澳洲购买商铺，可以向银行申请贷款，一般贷款额度为60%左右，出租后基本上贷款利息可以由店铺租金覆盖，租客帮房东还贷款。
想选择可以获利更多的商铺，首要考虑因素是：地段！细致分析则包括，
基本人口数量：是否有居民区或者商圈？周围的固定人口数量是多少？
日常人流量：周围是否有学校，医院，或者旅游景点等人口集中地？
交通便利性：是否临近交通枢纽，地铁站？火车站？
政府规划：周围是否有政府大型开发新社区？新建立的图书馆或医院？
等等
找到一个好地段，好位置的商铺，人口流动性和交通便利性能极大程度的保证该商铺出租后的收益保证。另外，投资商铺需要有很好的心态，如同栽种一棵果树，不能期望今年种下，明年就给你结果。投资商铺首先需要作长期打算。但是很多商铺投资者总希望在短短的几个月内就收回投资，持有这样心态的投资者会失望，更有可能会亏掉血本，所以在3~5年间需要稳扎稳打，商铺投资的基本特点就是每年回报稳定上涨。