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首先，在东京，租赁可以分为定期租赁和长期的续约型租赁。当然，定期租赁也可以续约，只是定期租赁对房东更有利，因为，房子到租约，房东可以选择收回房子或继续出租，主动权在于房东。而长期的续约租赁，只要房客不想退房，就可以一直续约租住下去，房东很难收回房子，主动权在于房客。

当然关于收益率，还是跟地区有关。长期的收益率可以达到百分之5到百分之11之间。短期出租的话，以名宿为例，一般收益会高达百分之20。但是名宿在日本已出台相关法律，就算想要短租，也不能打着着名宿的口号来进行。

关于租金的定制，可以参考周边房子的租金。不过本人更建议，交给房产中介。

在这里，我想说明一下，日本长租租赁住房市场概况。

日本租赁类住房占总量约30%。截至2013年，日本住宅总存量为6063万套，其中租赁类住房共有1852万套，占比约30%，而在历年的新开工中，租赁类住房占比稳定在40%水平。租赁类住房中，归属于私人的占比高达79%，归属于政府的比例为10%，而归属于ur（urban renaissance，独立行政法人都市再生机构）和社会企业的比例仅为5%，可见日本是以私人住宅租赁为主导的市场。

日本公寓租金走势较为平稳，2004年至今，日本三大都市圈的租金走势较为平稳，首都圈公寓的平均租金稳定在8500yen/month/tsubo水平（约合160元/月·平米），而首都圈中的东京23区的租金为全国最高，在10000-11000 yen/month/tsubo区间（200-220元/月·平米）。

日本的专业化管理有效地保证高出租率。日本租赁住房的管理方式正在由私人管理向专业机构管理转型，1993年全日本共有约1814万套租赁住房，其中仅有165%由专业机构管理，而到了2013年，租赁住房的总量上升至2281万套，由机构管理的比例也上升至358%，等同于10年的增量全部来自机构新增管理租房。出租率方面，受2008年金融危机影响，日本整体住房出租率有所下滑，2013年私人管理下的出租率已降至75%，而专业机构管理下的出租率仍维持在90%的较高水平。

长租与短租的利弊和营收，可以参考leopalace21的“长短租组合”优化配置的出租模式。

leopalace21的出租模式主要以一年以上的长租为主，但为了覆盖一大批短外派出差的商务人士，公司自1999年起便推出部分房源可作短租（一个月起租）业务，短租业务作为长租业务的补充，目的是为了降低空置率。为避免开展短租业务之后原先的长租客户倾向于签订短租合同，公司在租金上实行差异化战略，即合约租期越长，月租金价格越便宜，以此吸引有长租需求的客户尽可能签长租合约。

公司长租为主短租为辅的业态，既满足了客户群体的多样化需求，同时长短租错配也提高了对空置房间的利用效率，并通过短租租金上浮与长租形成差异化，在实现房间最优化配置的同时保障了盈利。公司目前租约结构合理，短租业务的占比约为10%左右。

东京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅，而居住成本，尤其是房租，为东京确立“昂贵”的身份贡献出主要力量。今天的东京，居住成本高到什么水平？对它的居民，尤其是年轻人的生存和生活增加多大的负担？东京市政府怎么看待高房租问题？是否干预？用什么手段干预？当房价和房租作为我们日常话题，日益成为热点时，不妨了解一下东京的住宅租赁市场和租房百姓的情况，也许会是一种有益的比较。下文，就让我们从日本政府和主要地产研究机构的数据中，看一看东京公寓租赁市场的现况。

日本总务省统计局的统计数字显示，近10年以来，东京都区部整体住宅房租价格呈缓慢下降的趋势。2018年7月的平均房租价格为2595日元每月每平方米，相当于160元人民币每月每平方米。

总务省统计的租赁住宅对象，从建筑结构上既包括公寓型住宅，也包括独幢住宅（一户建）。如果将一户建排除在外，只考虑公寓型住宅情况，那么，近几年来的租金水平实际是在缓慢上扬的。

东京都区部公寓租金便稳步上涨，主要原因可以总结为以下几个客观因素：

第一，净迁入人口增加，刚性需求扩大。2017年，东京都区部迁入人口603,558人（不包括外国人），净迁入61,158人，较2016年增加2,951人，列日本全国第一位，且增长势头已持续2年。迁入人口数量增长，已经超出了住宅供给的速度，而且从迁入居民年龄构成看，15岁至29岁人口占454%，他们已经或者即将构成公寓租赁刚需的主力。需求超出供给，是推动租金增长的主要原因。

第二，新增公寓住宅成本居高不下，推动租金上涨。东京核心地区年土地供给量有限，住宅用地地价上涨速度近5年以来平均接近4％，加上建造成本也呈增加趋势，导致一方面租赁公寓住宅的投资回报率降低，另一方面租金上涨，这是成本平均分派给供需双方的合理结果。

日本的房地产市场的完善制度，非常充分的保障了投资者的利益，值得投资。