墨尔本作为澳大利亚第二大城市，其租房市场在2026年继续保持相对紧张态势。尽管全国空置率在年初小幅上升至1.48%（两年高点），但墨尔本的供应短缺问题依然存在，租金虽增长放缓，却仍在刷新纪录。根据realestate最新市场洞察报告（2026年3月初数据），墨尔本空置率约为1.7%-1.81%，高于悉尼的1.55%但仍远低于健康平衡水平（3-3.5%）。SQM Research和Domain同期数据显示空置率在1.7%-2.0%区间波动，显示假期后需求迅速回补，市场从短暂松动转向收紧。PropertyMe报告指出，墨尔本的空置房产数量在1月已降至1万套以下，租金开始小幅抬升。

墨尔本租赁市场核心指标一览（2026年3月数据）

• 空置率：墨尔本整体1.7%-1.81%（realestate和Domain），SQM Research报告1.7%或更低。澳大利亚全国1.48%，墨尔本虽高于悉尼，但仍属紧俏市场，位列首都城市中较高但供应压力大的行列。

• 中位周租金：
  • 整体中位租金：$580/周（realestate和Domain领跑全国数据）。
  • 独立屋（Houses）：$580-$595/周（Domain预测2026年可能升至$595）。
  • 公寓/单元（Units）：$580/周（部分报告达$597，涨幅略高于房屋）。

• 年度涨幅：2025全年租金增长约2.9%-4.1%，2026年预计继续小幅上涨2%-3%。Domain预测墨尔本房屋中位周租升至$595，单元$597。专家指出，低空置率将推动租金再创新高，但增速较2025年温和。

• 对比其他城市：墨尔本租金低于悉尼（$800/周），与堪培拉相当（$710），全国中位$650-$681，墨尔本低出10-15%。但作为留学生热门地，内城需求强劲，涨幅在单元房更明显。

墨尔本市场驱动因素与趋势

1、供需失衡持续：新建公寓交付滞后（2025-2030年年均供应有限，远低于需求）。移民、留学生回流和人口增长推高需求，尤其在维多利亚州。公寓供应短缺导致中低端房源“一房难求”，PropertyUpdate报告显示，2025年租金增长5.2%，但墨尔本仅2.9%，反映出相对平衡但仍紧俏。

2、租金增长放缓但未逆转：增速从2022-2023的双位数降至中低单数位，部分因租户负担极限（affordability ceiling）。Domain首席经济学家称“租金触及速度极限”，但墨尔本慢性供应不足将维持高位。1月租金月增2.2%，年度增长放缓至2-4%。

3、房型与区域分化：

• • 公寓需求旺盛（涨幅4.1%，高于房屋3.1%），吸引留学生和年轻人。
  • 内城（如CBD、南岸）租金更高、竞争激烈；郊区（如Dandenong、Frankston）性价比突出，公交20-30分钟可达市中心。
  • 季节性：1-3月开学/夏季高峰后空置率小升，但很快吸收；秋季（4-6月）机会相对多。Instagram数据显示，1月空置率从2.0%降至1.7%，单元需求推动租金上涨。

4、对租户影响：留学生和新移民门槛高（无本地记录、收入证明弱），申请常被拒，只能转向学生公寓或合租。负担率高（租金占收入30-50%+），但墨尔本作为“最宜居城市”，生活成本相对悉尼更低。LinkedIn报告指出，墨尔本是唯一房屋租金年度小降的首都，但整体仍上涨。

2026年墨尔本租赁市场展望

多数机构（Domain、realestate、SQM）认为墨尔本市场仍偏向房东，租金大概率小幅上涨至新高，但增速温和（2-3%）。投资者活动或增加（首次购房政策支持），但短期供应难大增。短期租赁（如Airbnb）因旅游和赛事需求强劲，但长租市场更稳定。Cotality报告预测， vacancy率将维持1.7%-2.0%，租金累计增长42.9%（从2020年起）。如果建设管道不加速，供应压力将持续，特别在内城和大学区（如Monash、Melbourne Uni周边）。

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墨尔本找房小Tips

• 尽早行动：淡季（4-6月、10-12月）竞争小，租金更稳。避开1-3月开学高峰。
• 预算现实：合租单间$150-300+/周，整租公寓$350-600+/周，Bill额外$150-200/月。
• 多用地图+街景：Google Maps查周边超市、交通、安全。优先公交便利郊区如Burwood省钱。
• 申请准备：COE、签证、银行流水、担保人。实地看房必做，拍照留证防扣押金。
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墨尔本租房虽有压力，但比悉尼更亲民，信息及时+多渠道比对，总能找到合适落脚点。