您好，这是一个很好的问题！

住宅物业(定义为一至四个单元)是小业主的主要收入来源，提供了美国大部分的出租住房。最近的人口普查数据显示，美国有4000万套出租住房，其中超过一半是小型住宅物业: 独户住宅:1520万套 两到四套公寓(复式、三套或四套，也称为四套公寓):780万套 移动房屋:190万套 资料来源:美国人口普查局。

为数百万拥有独户住宅、共管公寓或小型(少于四套)出租物业的业主，在实际操作业主所需的日常技能，包括如何:长期租户定期沟通处理本质从除雪维修马桶阻塞在后期租金避免冲突,未经授权的室友,和混乱限制昂贵的租户失误,和职位空缺管理公寓和处理协会记录收入和费用的限制,做你自己的税收与承包商雇用和工作,律师,和其他人,涵盖影响业主的最新法律和商业问题，包括成立有限责任公司的利弊，如何估计准备金与资本支出(cap ex)时间表，以及购买已占用租赁物业的准则。“对于只有一两处房产的小房东来说，这些都是必备的生存指南。

物业管理公司是做什么的? 管理公司直接与潜在客户和租户打交道，为您节省了时间，并为推广您的租金、收取租金、处理维护和维修问题、回应租户投诉、甚至寻求驱逐而担忧。此外，一个好的管理公司会把它的专业知识和经验带给你的财产，让你知道你的投资是在一个良好的人的手中。最后，管理公司是一个独立的承包商，所以你可以避免成为雇主的麻烦。

你什么时候应该聘请物业管理公司?虽然聘请物业管理公司有很多好处，但使用物业管理公司的成本可能很高。而且，即使不考虑成本，依赖物业管理公司也不是每个人都适合。考虑以下因素来决定雇佣物业管理公司是否对你的生意有利。如果你有很多物业或出租单位，你应该考虑聘请物业管理公司。你拥有的出租物业越多，包含的单元越多，你就越有可能从管理公司获益。你住的地方离出租的房子不近。如果你租的房子离你住的地方很远，聘请一家物业管理公司在处理许多你无法从远处解决的问题时可能是非常宝贵的。你对亲自管理不感兴趣。许多房东都期待着找到好房客的挑战，以及靠自己维持一个安全、有吸引力的物业所带来的回报。但如果你把租赁物业的所有权严格地看作是一种投资，而又不想与物业的日常管理有什么关系，那就考虑请人帮忙管理你的物业。

如果您的时间有限。即使你喜欢亲自管理，你可能也没有太多的时间投入到你的生意中，尤其是当房东不是你的日常工作时。如果你更愿意把时间花在发展业务上，包括寻找新房产、安排装修融资或改变业务结构，那么管理公司可能是一个不错的花钱方式。你负担得起这个费用。如果你能负担得起费用，聘请物业管理公司是一个有吸引力的选择。在面试公司的时候，你希望听到的报价在租金收入的5%到10%之间。如果市场不景气，而你能够自己管理(或者在常驻经理或其他员工的帮助下)，你可能希望一直这样做，直到市场好转。你突然被管理任务淹没了。如果您的业务正在增长，在某个时候您可能会发现您需要大量的帮助来正确地管理一切。到那时，聘请一家管理公司或许是有意义的。你不想当老板。如果你雇佣了一位驻店经理或其他员工来帮你打理房产，你就成了雇主。你将不得不处理工资，并处理大量其他法律要求和考虑。但是，因为物业管理公司不是你的雇员(它是一个独立的承包商)，也不是为公司工作的人，所以使用物业管理公司可以避免成为雇主的麻烦。

你的房产是经济适用房计划的一部分。如果你参加了经济适用房项目，事情可能会变得复杂。通常，在这些项目中，房东会得到财政援助，可能是赠款、低息贷款或税收抵免，作为回报，房东同意将至少一部分房产租给收入低于一定水平的租户。为了继续得到帮助，房东必须遵守一套复杂的规则。考虑到风险如此之大，聘请一家拥有相关专业知识和经验的物业管理公司通常是值得的。

如何找到一家好的物业管理公司如果你决定聘用一家物业管理公司，在选择时要谨慎。方法如下:从同事和当地的公寓协会那里获得建议。在互联网上搜索专业目录。访问房地产管理学会(irem)的网站irem，点击“寻找专业人士”。或浏览全美住宅物业管理协会(narpm)网站narpm，点击搜索物业管理公司。在移交权力之前，面试公司，让他们回答你所有的问题。要了解更多关于雇佣管理公司时如何保护自己，以及如何帮助房东应对其他风险，请阅读《房东物业管理指南》

以上这些只是一些提示，可以帮助您避免不必要的投入成本，并帮助您在奥兰多购买更加合理的投资房产。听取有能力的投资管理公司的建议，可以使得投资更有价值。

出租房如何找到一个好的物业管理公司？平心来说，这个不容易找到。



关键点：他把你的房子当成他自己的房子来照看。



物业管理公司会收取一个月租金的一定百分比作为管理费。比较便宜一点的会是7%-8%，比较贵一点会是10%-12%，看各家服务范围和水平而不同。



物业管理公司一般都包含以下几个服务范围：找到租客、安排租客的入住、收租金。如果租户在居住过程中有房屋修理问题，物业管理公司会联系相关的修理人员和联系相关的保险公司进行维修和理赔。另外如果遇到困难租客，他们也会对租客进行驱逐，包括上庭、诉讼。



用物业管理公司来管理出租房会有几个大坑。如果可以把这几个坑都避开了，找到好的管理公司还是可行。



第一是物业管理公司员工的经验和能力。我曾经用过的一家物业管理公司在在我成为他们的客人以后，原来接待的地产经纪就把物业管理工作交给他的助理来处理。但是这个助理刚刚加入行业经验不足。那前面几个月都是等于是花了很多精力去培养这个助理的物业管理能力。这个助理连基础的租金、罚金计算都没计算好。包括要按时收租金，对租客的一些物业通知的发放，全部一步步来教。本来希望可以放开，谁知自己需要花更多时间和精力来做检查。



第二是物业管理公司的维修团队。新的或小的物业管理公司还没有一个完善的维修团队。他们经常需要把维修的工作外包给外部团队或个人 (handyman)。在找合适的外部维修团队，我一般看三个维度：价格、质量、时效。



出租房管理的角度时效最关键。要尽快把空调、水龙头、马桶等这些问题些维修好，不然会直接影响到租户。而很多时候，这三个维度是不可兼得，最多只能做好两个维度。维修质量好、速度快的价格就会贵。便宜的，快的，量可能就没那么好了。如果是又便宜、质量又好，那一般来说这些维修公司的工期都排得很满需要等很久才可以过来帮你维修。



第三个是租客管理的经验。首先是能不能够尽快找到租客，避免空置。看一下物业管理公司所提供的周边租金参照是否合理。物业管理公司一般是需要在有租客承租的时候才可以开始收取物业管理费。在物业空置期，他们不收取物业管理费。这个导致有一些物业管理公司为了更快地把房子租出去，他们会向业主报一个相对低一点的租金。这个时候需要自己找其他中介了解一下，看看这个租金是否合理。接着如果租客产生问题后（如不交租），他们怎么样足够强硬去直接面对客户，又能够达到效果的去处理问题。



那我是怎么样挑选物业管理公司呢？首先我会先看看他们有没有一个美国物业管理资质的认证。这个资质管理机构叫 irem institute of real estate management。接下来，我会把出租屋分开给不同的物业管理公司尝试一下。比如我有十套房子，那我会先拿其中两套房子给公司a试一下，另外两套给公司b试一下，对比一下哪家的态度及能力更好。我同时也会明确告诉他们，如果合作的好，会给更多的出租屋给他们管理。最后通过资质认证，通过对比通过和这些物业管理公司交流的时候，了解他们怎么样去处理和避开这些坑，最终应该是可以找到一家好的物业管理公司。

不太明白，业务托管，是什么? 一般出租房子可找个管理公司，他们的工作主要是，找房客，收租金，修房子，准备报税的表格1099, 说到选择房产经纪，渠道主要是看报纸，网站，朋友，现在有些网站会报告经纪的评分，过去的成绩，先看一看，这样你会知道那个经纪好，那个经纪不好，

彭彭您好！



如果您出租的是年租房，一般不需要托管。因为出租后一年都是您和直接租客联系。经纪把房子出租了后将合同盖章后交回给您就完事了。



如果您出租的是日租房就需要托管了。近这几年有很多托管公司做日租房，市场上出租后业主拿租金70%，托管公司收30%， 以每个月计算。



您可以在马来西亚房地产网页，如iproperty、mudah 、propertyguru 和propwall里找中介，这几个房地产网页都非常靠谱。

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