对物业的估值是一门学科，在学校里有专门的课程。估值即需要一定的理论，又需要一定的实践经验。

房地产评估简单说来有两种方法：一种是纵向类比评估(vertical)–对比过去几年甚至十几年的 房地产价格的变化从而评估目标房地产的价值。这种方法普遍用于房地产市场不活跃，没有更多即时参照物的情况下。另外一种是横向类比评估(horizo​​n)–对比同一时期同一社区甚至同一条街道房地产的成交价格的变化，从而评估目标房地产的价值这种方法目前被普遍采用。也就是地产经纪提供给卖方的cma( paritive market analysis)两种方法说起来都简单，但做起来都不是一二三那样容易的事。有经验的经纪通常会将两种方法结合起来，并根绝目标房子的具体状况给出一个综合的评估。

评估一套房子的价值是复杂的工作。有时相差区区几个街区的相似房子，价值就可能有天壤之别。房子视野和采光都需考虑在内——因为每个因素都影响着房屋的价值。

市场趋势也是影响房屋价值的一个因素，但这个因素很难确定，特别是当某个地区的房价上升得很快时。需要一定的经验。

同类房被视为房屋估价的最好工具,因为按相似性比较的标准，比较最近卖出的附近房产的房价、房龄、面积和建筑面积。房地产专家利用同类房制作的市场价格比较分析资料(cma), 显示了目前市场上在卖的类似的房子的叫价、已经卖出的类似房屋的售价和市场的调节​​因素。将被看中的房子与市场上其他房子相比，把一些重要部份如屋顶、室内面积等进行比价，估算出欲购房的应售价钱。

应注意的几点：

1、同类相比

尽可能选择与目标房类似的房屋比较，例如在风格上、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、设施、占地面积等。如果你生活在一个农场式房屋,你理想的选择是房龄及面积与之相似的农场风格式屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓，而不是单户住宅。两个房屋间具有的相似点越多越好。从3–5同类物业中选择来确定一个最好的房价。

2、最近的售出房

通常大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大，呆滞的市场除外。规则是前3～4个月刚卖出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情况 ​​下,根据市场和房屋的唯一性，两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员甚至将房屋已签合同及房屋检查规整作为比较选择的一部份。

3、地理位置

尽量选择目标房屋附近的同类房。通常最好在半英里范围内。但也有一些例外。例如,如果选择的同类房坐落在视野良好的小山的高处，或者接近公路主干线或高速公路，那么距离目标房一个或两个街区可能就不合适。同样,因为社区并不总是整齐规划成方型边界，属于同一市场地区一英里以外的同类房，即使远一些也是一个很好的参照。

同时，选择的房屋应与同期建筑的房屋对比，因为这些房子都是在某一特定时间同一开发商营建的。

4、每平方英尺的价格

每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价方法。然而,它不能决定选择地段、可随时搬入房屋住人的标准。还应该考虑房屋测量方法，比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。

5、其他"软"因素

有了数据且也做了比较，但还有一些影响房屋价值增损的难以量化计算的个别特征。列举同类房清单时，需要考虑这些"软"因素：远离喧闹地段；处于街道景观整齐有人行道的一侧；屋顶、油漆、烟囱、车道、栅栏状况良好；附近有商店和餐馆；观察是否此房独好而周围所有房屋皆已破旧不堪；地处名校学区，不管你是否有小孩,在顶级校区的房屋都有大幅增值。

问题回答就到这里了。希望对您能有帮助。