在美国，房屋是怎样成为了法拍屋的？

法拍屋的法律程序，在这一过程中，可以做什么来尽力让房子不被法拍？

对于那些财务陷入困境、还款（缴交供房费）出现困难的屋主，想要避免房子被银行法拍，除了可以采用“短卖”（short sale）的方式，还可以通过创意的财务处理方式（creative financing），将房子出手，避免被法拍或宣告破产。

正式法拍前仍有六个月时间解决问题

通常屋主从付不出供房费，到房子实际被银行法拍，整个期间至少有六个月的时间。一开始，当屋主出现违约时，银行会寄信或打电话通知他。三次违约未付款，按照法律，银行可以进入法拍（foreclosure）程序。不过有些地方会多加九十天的时间。也就是在三次通知无效后，银行必须寄一封信，告诉屋主有九十天的时间把问题解决掉。

九十天之后，如果问题还没有解决，银行可以向法院申报屋主欠款未还，正式登记进入法拍程序。

银行在法院登记后，必须先刊登三次广告（通常是在二、三个星期之内），才可正式把房子放到巿场上去拍卖。除此之外，有时候法拍案件太多，法院处理不及，所以时间越拖越长，现在法院大概需要七个星期的时间处理。换言之，从房主开始不付贷款，到房子真正被银行法拍，期间有至少半年的时间。

在这半年里，屋主有机会把房子放到巿场上去卖，或者运用一些财务方法来解决问题。最好不要宣布破产或者被法拍，因为宣布破产对信用分数影响相当大，恐怕要十年才能恢复；被法拍也会使信用分数大跌，需要好几年时间才能回升。

有时候房主可以考虑用“屋主提供贷款（owner financing）”的方式来加速出手。

所谓的“屋主提供贷款”，就是买房子的人不是跟银行贷款，而是向卖房子的人借钱。

法拍程序 (foreclosure):


银行寄出毁约通知，并积采取法律行动，限时要求原屋主撤离，并进入法院拍卖流程。法拍屋出价依据房屋剩余抵押金额加上律师和法院手续费，与房屋回收产生之各项杂费。法拍屋最主要的来源就是所有权人（债务人、保证人）无法偿还银行的房屋贷款或是有积欠一般普通债权人未还，甚至是积欠国家各项税费，例如汽车牌照税、房屋税、各项罚金未缴纳者，这些债权人为了能尽速取得，就依强制执行法的规定取得执行名义，向法院声请查封拍卖房屋所有权人或是保证人名下的房子，大批的法拍屋就由此种公开拍卖的方式陆续产生。

(90天期限)

法拍阶段 (auction):


法院公布拍卖一般为期21天，这段时间可透过不动产中介公司代为标购，一般法拍屋因价格因素，大多会流标。

(21天期限)

银拍屋 (reo):


一般称 real estate owned，又称 bank owned，法拍期间因无人出价或价格未达成协议造成流标，由银行承受，银行最终会将回收屋转交中介公司再回到市场销售。由于景气不佳，许多银拍屋流标，基本上如果不动产的价值高于银行抵押金额，大多所有权人会自行出售后再偿还银行抵押金，但因为次代风暴，许多房屋最终还是被银行回收，目前全美国大约有四百万间房屋被银行回收。

由于银拍屋数量庞大，造成银行流动资金紧缩，所以银行大多都愿意削价出售。但因二胎房贷或其他因素影响而被拍卖。因为银行受到金融风暴冲击，此时购买银拍屋可捡到便宜，以目前市场趋势，银拍屋大多都已经比原本价格便宜，虽然有些银拍屋需要些许维修，或补足基本设备，但还是划算。

现在是购买银拍屋最划算的时机，许多买主都等候这个时机进场，这也是我们主要抢攻的市场。但原则上，买主需提供有能力支付不动产总金额的证明文件才能有效率的与银行沟通。目前全美国银拍屋对象繁多， 银行并无意保留，所以大多都愿意降价出清。

自卖阶段(fsbo - for sale by owner):

屋主自售房屋，不透过中介代为销售，以降低房价。屋主可能还没有欠缴房贷，房屋售价普遍高于银行剩余贷款金额，才能付清贷款。这种状况对一般没有经验的买主比较没有保障，若因产权状况、屋况细节或法令不清楚，买主可能因小失大。使买主在这个阶段愿意购买，还是应该找经验丰富的中介，以确保买主的购买权利。以美国现在的平均屋价，fsbo屋成交速度较其他阶段慢。

短卖阶段 (short sale):


屋主开始缴不出房贷，并以低于抵押借款金额的价格尝试出售房屋，若银行接受新买主出价，则旧屋主所欠房贷一笔勾销，银行不能向屋主追讨差额。一般短卖屋的售价平均都低于原购价，并且也低于银行尚欠的贷款余额！

(60-90天期限)