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房屋貸款是以買家購買的物業作抵押﹐向銀行貸足夠款項用來購買該物業。銀行可貸款項多少﹐視乎物業的估值﹐買家的還款能力等。每間銀行或財務公司用來評審買家還款能力的標準各有不同﹐平均以家庭每年總收入三成計算。假設家庭每年收入$60,000﹐三成即$18,000。每年還款能力$18,000計﹐即每月$1,500。可借貸款項須依據利率 + 還款年期 + 還款能力而訂出。對於市區範圍內的房屋﹐一般銀行都能提供高達該物業估值之九成至九成半(90%-95%)貸款。個別銀行可能要求買家有某一定的收入﹐才批準如此高的貸款﹐另買家可能需要支付貸款人按揭保險(lenders mortgage insurance) 之保費﹐保障銀行所乘風險。高達九成或以上之貸款﹐通常只適用於買市區房屋自住的人仕。購買物業作收租或投資﹐可貸款額較低。至於公寓(apartment) 式之物業﹐可貸款額亦不同﹐一般約七成半至九成(75%-90%)﹐視乎個別銀行而定。建地(section) 可貸之款額一般不超過五成至七成(50%-70%)。買家必須清楚知道自己欲購之物業可貸款多少﹐作出一個預算。
65万中区会有很多选择。我建议lz你们先租个房子了解了解奥克兰。 而且你们工作的地方也很重要。北岸很多地方都不错,而且价格都符合你要求。中区可以考虑mt albert, ellerslie, lynfield, avondale heights, one tree hill, royal oak等等。北岸不错,新的隧道开了,交通应该会好点
房产评估虽然名字叫预审,但实际上仍然需要首先满足许多条件才可以被允许进入到正式贷款审核流程。这些条件中,最常见的就是评估,贷款银行通过对借款人资质和信用进行评估之后,才决定贷款金额,申请人才能顺利地进行其他购房环节。
最近新西兰媒体在讨论海外地产投资人是否正在准备大力收购我国的房地产。根据 的执行董事 说由于过去几年新西兰国内高端房产市场的销售放缓 并且很多经济学家预期纽币下滑的趋势在最近一段时期(一年以内)将不会发生改变 因此他们预期在香港上海杜拜以及欧洲的海外买家的购买市场将会再度活络 对于 的说法我有以下的一些疑惑 首先我感觉他的论据有很大的问题,首先我们要搞清楚为什么外国买家要进来新西兰投资? 的理由无非就是现在房价低迷,纽币下滑,所以国外买家就(必然)要涌进来了,其实我们看看下面的资料就知道 的论据是完全不成立的。 因素一:新西兰房价低迷: 我的观点是最近的房地产市道低迷不是新西兰一个国家的情况,而是全球信贷紧缩而导致普遍“现象”。 1 , 年 月 日,美国经济咨询商会公布了美国 月消费者信心指数,达到 ,为 个月以来最高值。美国政府报告显示, 月美国新屋销售与去年同期相比上升 。而 月份的新屋销售增幅却跌至了 年的低点。由此看来, 月的小幅上升已经是非常难得的成绩。同时,待售新屋量也在 月创出历史新低,比去年下跌 。美国房价还存在 的下跌空间,房价调整最快可能将在明年上半年完成 2 ,英国房价大跌,由于银行紧缩放款,加上市场需求减弱,英国八月房价跌幅创二○○二年以来最大;英国商会预估,未来六到九个月,英国经济很有可能陷入衰退。 英国线上房地产业者 的调查显示,英国八月平均房价较去年同期下跌四.八%,至二十二万九八一六英镑(四十二万六九二九美元),较七月份则下跌二.三%。 伦敦八月房价跌幅居所有地区之冠,较七月平均下跌五.三%,较去年同期也下跌三.八%。 3 , 澳洲房价惨跌面临百年一见的房市衰退,澳洲房产市场贷款违约率正明显上升,房价创 年来低点,贷款成本升值 年高点,同时整体经济正在放缓增速,这令人们担心澳洲可能面临类似美国和英国遭遇的房市衰退危机。部分业内人士则表示,澳洲正陷入“百年一见”的房市崩塌困境。 其实以上的信息大家都可以很容易看到。我们可以得出结论新西兰并不是唯一一个房价下跌的国家,当投资者面临相同的机会的时候,为什么要选择较为偏远的新西兰而不去选择更有升值机会的美国和欧洲甚至澳大利亚呢?(由于产权的归属问题,中国的房地产市场可能比较特别。但是从纯粹的投资回报角度来看,中国房地产市场的大幅下跌也可能成为国际投机者的一道美肴) 因素二:纽币下跌 大家都知道最近非美货币由于原油价格的下跌,美元走强而下跌。而且这种下跌并非纽币独有。大家都看到了英镑,欧元,日元,澳币都有很大幅度的下挫,所以新西兰市场环境其实和全球其它国家的环境是一样的。所以纽币下跌不可以成为新西兰房地产市场的一个优势,因为别的国家的(非美)货币同样在大幅下挫。 由此可见, 的这一论据明显也是不成立的。
谈买房好地段的标准——所谓"location, location, location"由以下组成 1 学区 不论你有无小孩, 这都是位置好坏的最重要指标之一 当然, 你可以质疑现在的排名是否合理, 传说的名校是否真的那么好等等 2 邻居 1) 学区和邻居有很大关系 你希望你的子女和什么样的家庭的孩子在一起长大但是, 也有例外, 比如退休的人居多的区, 小孩就很少 很多区住了很多富裕的家庭, 但我们不一定都认为和他们为邻是好事 2) 族裔 现在比较明确的是华人不想和其他有色人种住在一起 而白人区被认为是好区 比较不明确的是, 华人区算不算好区? 我个人认为即使对华人也不算好区 港台的华人往往和大陆来的华人显得很格格不入 和他们为邻, 往往比和西人为邻更让人感到孤单 华人普遍的不重视庭院和社区公益活动 而这些都是"好区"的重要因素 华人事不关己, 高高挂起, 旁边有人犯罪也不管, 和西人的"爱管闲事"恰成鲜明对比环境 都承认环境是区好坏的重要标志 但什么是好环境却有截然不同的多种解释 假如同意公园, 湖泊, 河流, 绿地, 树木, 花园等自然景观和房屋的和谐是"好环境"的基本, 则现在的绝大多数热销的新区都是属于"没有环境"的 从绝大多数房子的窗口看出去, 只能看到密密麻麻的房子 就算是边上一圈的房子还能看到旷野和树林, (一般卖得贵一些, 可见实际上我这个假设还是在起作用) 谁能肯定几年后不会再往外建新区, 而从窗外抹去了这仅剩的绿色 从这个意义来说, 好环境只存在于比较成熟的社区, 特别是和公园, 保留地相邻的地方 这些地方永远不会再搞新的成片开发 交通和购物 最高境界是"闹中取静" 上班的要考虑交通高峰时段的流量。 犯罪率 这个因素的重要性现在上升了 其他设施 比如munity center, library等 价格 一般认为, 价高的区比价低的区好 我分析原因有二: 1) 买得起高价房的人是有钱人, 而有钱人的区好过没钱人的区 2) 房子卖得出高价, 说明喜欢它的人多, 这么多人都喜欢就说明好 否则别人都傻瓜吗? 认为市场这个看不见的手是最公平的裁决者 一般而言是如此, 但是我觉得目前决定价格的最重要因素还是市场的热门度 即"概念" 概念热门的区是否等于好区, 不好说, 但往往等于价格贵的区
觉new lynn应该比te atatu south好出租,吃饭购物方便些,但是住的环境来讲,te atatu还是有优势,因为这边百人比new lynn多。。te atatu 是西区比较老的区,白人比较多,上高速也比较方便,new lynn公共交通比较方便,租金的话一般看地段了,3房的话一般都可以租到38 -410刀每周,个人觉得两个区出租都比较容易一点
一直以来人们都在讨论应该买房子还是应该租房子。在大学经济学的书上,总已经有了定论,主要有两个考虑:第一就是贷款买房的人,首先需要考虑你现在付的房租,就是如果你支付的房子租金能够等同支付银行贷款的话,是可以考虑买房子的。另外一个是如果是投资买房子的,首先也是考虑房子出租的收入,如果出租收入能够超过同期定期利息收入的,可以考虑买房子。但是我找了很多资料和书本,所以经济学家都说,房子升值是买房子的考虑因素之一,但是从来不是买房子的充分必要条件,所有的学派都认为,唯一考虑是否买房子的两个关键因素是房租和利率。说到这里,首先问大家是否总听到中介说谁谁谁房子赚了多少钱,谁谁买房子了生了多少,你会不会觉得为什么中介总在强调经济学家不强调的东西呢?在看看我们现在的实际情况:一个2003年的房子50万,现在市场价格是65万。各位看官,2003到2007年,5年时间,房子增殖了15万。相信不少人觉得很不错的一个成绩。我们就按照上面说的两个主要标准来看看这个是否这么另人觉得兴奋。假设是贷款买的,首期是5万,贷款45万,利息按照平均利率6%计算,45x6%x5=13万5,就是说,在5年里面就付出了13万5的利息,本金部分很少,这里暂时忽略。另外65万的房子出售,佣金大约是15000-20000不等,我想请问各位如果这个房子是贷款买来的现在卖出,有多少实际的收益呢?2)假设是全款买下来的,而且带出租,租金大约450-500/周,那么475 x 52 x 5 = 123500,加上增殖的15万,一共收益是27万。50万在过去5年的利息从5%升到8%,我们按照平均5%计算(去处了利息税)50x5%x5=12万5。换句话说,就是这50万放银行的收益比出租的收益要高,而且少了很**修和地税的支出,如果不是新西兰经历了从来没有的地产**,恐怖也没有这么可观的收入。从以上例子看,在2003-2007期间,如果是贷款买房子的,最后是得了一个心理平衡的账面升值,而全款买房子的有了不错的投资回报,但是新西兰全额买房子的人有多少呢?从2007开始到往后的5年,你又认为65万的房子要升到80万吗?你现在就有65万一次性购房子吗?如果你还是要贷款的,我劝你还是租房子吧。在albany,一个价值65万的房子,租金大约500/周,你花25000就可以住一年,如果你付5万首期,然后供60万,一年就是利息(不算本金)就5万了,除非你首期放35万,这样你的利息和房租一样,但是35万本身的定期利息就有2万,所以租房子还是最合适的。
新西兰房屋和土地交易非常方便,一般通过房地产中介公司看房。确定购买意向后通过房产中介签约并交10%的定金。这个过程1-3天即可完成。接下来进行银行贷款,约需3-5天,然后等待交割过户。交割过户通过双方律师办理,通常只需半天时间(通常交割过户期限1-2个月)。 在新西兰投资房地产,几乎95%以上的交易是通过房地产公司办理。因此寻找一家可靠的房地产中介公司及可靠的营销专家是成功的关键。新西兰的房地产中介公司都是有近百年历史的专业级公司;新西兰的地产法律非常完善,环环相扣,皆有法律可依。
没有贷款,没有支出,你租金收入绝对比开销(地税+body corp),所以还是别报税了。