您好！生活在泰国的外籍人士是禁止拥有土地的，尽管法律允许在租赁的土地上拥有属于外籍人士的房产。如果外籍人士有泰籍配偶，那么，基于婚姻关系建造房子的土地，在法律上也只能由泰籍配偶拥有。



拥有土地或整栋公寓楼的方法

• 没有泰籍配偶的外籍人士有以下3种方法可供选择：

1、土地可依法出租给非泰籍人士，第一个合法租赁期30年，通常还可以再续租另外两个30年，租赁应得到当地土地部门的允许，目前只能登记30年租约。这里面还包含有租赁土地的地面权利，这一权利将进一步保障建立于该土地之上房屋的所有权。然而，需要担心的是：如果出租人去世，该土地就会转到他的继承人名下。是否续租就要取决于新业主的意愿，因为30年租赁期满后可延长的协议不具有法律保护效力。虽然外籍人士不能拥有土地的所有权，但可以无限期地拥有地上建筑物。正因为如此，有可能一位聪明的律师会草拟一份合同，形成一个30年租赁期满后的僵持阶段，那时土地仍然属于出租人，但土地上的建筑物不属于他。因此，你将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面，以致土地出租人最终只能收回原先你从他那里租用的那块土地。单独就土地而言，到2044年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比，你依然能够以优惠得多的租金续约。

2、如果外籍人士注册一家泰国公司，51%的股份由泰籍股东合法持有，那么法律上允许以公司名义拥有土地。但必须是一个真实存在，并正在运作的公司。房地产放在该公司的名下，公司授权你拥有居住权。你还是不能拥有产权(公司拥有)，而且你的持股只能维持在49%以下，以保证这家公司仍然是泰国的有限公司。尽管如此，这已经成为几十年来外籍人士普遍采用的方法。

3、如果你计划在泰国进行大规模商业投资，boi项目则允许取消对外籍人士土地所有权的限制。最少投资为 4000万泰铢（约合800万人民币），可完全拥有1莱（约1600平方米）的土地作为居住用地。

• 有泰籍配偶的外籍人士可以泰籍配偶的名义购买。但这种方式下，你的泰籍配偶才是土地或一栋楼的主人。如果婚姻破裂，该物业仅属于泰籍配偶。需要注意的是，婚前协议在泰国是无效的。一旦其中一位去世，物业会如何处理也是需要面对的问题。如果外籍配偶先过世，泰籍配偶可按自己的意愿处置物业。如果泰籍配偶先离世，外籍配偶有可能最终无家可归，除非泰籍配偶指定外籍配偶是其遗产受益人。